Das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision

Am 05. Juni 2020 hat der Bundesrat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Nach Ablauf einer Übergangsfrist tritt das Gesetz am 23.12.2020 in Kraft und hat zum Ziel, die Erwerbsnebenkosten für Immobilienkäufer zu reduzieren.

Wer zahlt in Zukunft die Maklerprovision?

Die neue Regelung schreibt vor, dass die Maklerkosten beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (vermietet oder bezugsfrei) zukünftig nicht mehr nur vom Käufer getragen werden. Voraussetzung: Der Käufer ist Verbraucher. Wenn also der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung den Makler mit dem Verkauf beauftragt, muss er also in Zukunft mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Außerdem führt das neue Gesetz das Textformerfordernis für Maklerverträge ein. Der Auftrag an den Makler muss somit schriftlich erfolgen.

Gibt es Ausnahmen?

Auch wenn mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes die Teilung zur Maklerprovision bundesweit gilt, existieren einige Ausnahmen, bei denen jeweils nur der Verkäufer oder der Käufer abhängig von der Vereinbarung für die Maklercourtage aufkommt.
Ausnahmen sind:
- der Erwerb von Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern und auch von unbebauten Grundstücken
- wenn eine juristische Person wie beispielsweise eine GmbH die entsprechende Immobilie erwirbt
- die alleinige Beauftragung und einseitige Interessenvertretung des Verkäufers oder Käufers

Was bedeutet das für die Kunden von adoria Immobilien?

Unsere Vermittlungs- und Nachweisprovision wird individuell vertraglich festgehalten. Generell gilt für uns, dass wir unseren Provisionsanspruch gegenüber Käufern nach außen hin in jeglichem Fall transparent kommunizieren. In den Immobilieninseraten auf unserer Webseite, den Immobilienportalen wie ImmoScout24 und Immowelt oder in den Exposés, die unsere Kunden auf Anfrage per eMail erhalten, finden sie die für das jeweilige Objekt geltende Provisionsforderung. Der Provisionsanspruch darauf entsteht mit erfolgreicher Beurkundung eines Kaufvertrages beim Notar.

In der Regel sind wir sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig und vertreten die Interessen beider Seiten (auch „Doppeltätigkeit“ genannt). Hierbei kommt zunächst ein Maklervertrag mit dem Verkäufer zustande, der uns mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt und anschließend mit dem Kaufinteressenten. In Zukunft gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, dass wir durch diese zwei Maklerverträge eine Vergütung nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen können. Sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer werden wir entweder eine Provision von jeweils 3,57% des Kaufpreises (inklusive MwSt.) vereinbaren (statt zuvor 7,14% des Kaufpreises allein vom Käufer) oder als zweite Variante mit dem Verkäufer vereinbaren, dass er zu 100% die Maklerkosten trägt.

Im Fall der Provisionsteilung muss im Übrigen keine der beiden Parteien einen Zahlungsnachweis über die Maklerprovision gegenüber der anderen Partei erbringen. Leider wurde das in den Medien mehrfach missverständlich kommuniziert. Ein Zahlungsnachweis des Verkäufers gegenüber dem Käufer ist nur notwendig, wenn dieser der alleinige Auftraggeber des Maklers ist und die Provision anschließend an den Käufer bis zu 50% „abwälzen“ möchte. Dieser Fall findet bei uns in der Regel keine Anwendung.

Hinsichtlich des neuen Textformerfordernisses ändert sich für Verkäufer zunächst nicht viel, da wir mit unseren Eigentümern bisher in den meisten Fällen ohnehin einen schriftlichen Maklervertrag geschlossen haben. Mit unseren Käufern kommt ein Maklervertrag bekannter Weise konkludent zustande. Dies erfolgt durch die Anfrage des Interessenten und die Zusendung eines Immobilienexposés durch unser Büro. Bei diesem Vorgang stimmen die Kaufinteressenten aktiv unseren AGB zu und bestätigen die Kenntnis unserer Datenschutzvereinbarungen und auch die Widerrufsbelehrung erhalten zu haben. Ob diese Vorgehensweise das Textformerfordernis erfüllt oder sich an diesem Ablauf noch etwas ändern wird, gilt noch zu klären.

Aber in jedem Falle gilt: eine mündliche Vereinbarung (bspw. am Telefon) ist ungültig.

Was sagen wir als Maklerbüro dazu?

Viele in unserer Gegend wussten bis jetzt nicht genau, dass das, was jetzt mit diesem Gesetz bundesweit geregelt wird, bereits in vielen anderen Bundesländern Praxis war. Da wir in den meisten Fällen sowohl für die Verkäufer als auch für die Käufer tätig sind, empfinden wir die Regelung natürlich als fair.

Wie sich diese neue Regelung auf den Markt auswirken wird und ob sich durch den weiteren Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien die Immobilienpreise noch deutlicher erhöhen, ist aus unserer Sicht zu befürchten, bleibt aber abzuwarten.

Das häufig verwendete Verkaufsargument des Maklers gegenüber den Eigentümern, dass die Maklerleistung für ihn kostenfrei sei, findet nun beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen keine Anwendung mehr. Unser Anspruch ist auch weiterhin, dass wir mit unserem Serviceangebot für Eigentümer überzeugen und sich eine Beauftragung von adoria Immobilien in jedem Falle für den Verkäufer lohnt.

adoria Immobilien
November 2020

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Er soll unsere Kunden lediglich über die bevorstehenden Änderungen informieren. Auch stellt er keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar.
Bitte lassen Sie sich bei Fragen in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.